编者按：随着商业地产项目的迅速发展，越来越多的人们加入到这个“高风险、高回报、高技术含量的” 的淘金队伍中,对这些即将投入市场的新项目有多少是能够经得住市场的检验，而最终成为赢家？

现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的购物中心，会逐渐从“商业管理蜕变成“物业管理，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功，主力店招商对于商业地产运营是个难点和重点，对于商业地产项目，主力店进驻有利有弊，如何处理呢？

吸引主力店的三个因素

商业地产如何吸引主力店进驻应该具备三个因素：

第一是产品的因素，商家是在找什么样的产品要进入，产品上关键的指标一定要满足，像层高、进深、柱距、荷载、广告位等，天然气、上下水的预留，无非是这些因素，这些因素决定了主力店能否进入，这和价格没有关系的，能否进入，只有符合它了才能进来；

第二对于商业地产的操作中，一定要有专业的商业团队，在专业团队的组建中，要找到比较有经验的房地产商业人员，地产与商业的结合才叫商业地产，这当中需要进行非常长期、细致的谈判。专业团队也包括招商能力、规划设计能力、后期运营管理的能力，建立相应的管理制度，和商家进行对接，能够给他们提供非常及时的服务，另外也要进行必要的监督性服务，比如对于结构的破坏、扰民的影响，对于开发商来说也不可能不考虑。

第三点实际就是价格和付款方式，能够招到这些大品牌，必须要放弃掉一些近期的利益，包括价格要有足够的吸引力，是放水养鱼。

在价格上的掌握，没有房地产项目高层人员决策是不能做到的，能否处理好短期利益与长期利益这实际不容易。如果你做好这方面，这个主力店不进来，其他主力店也会进来，变成皇帝女儿不愁嫁了。

商业地产招商实行定制式操作

作为商业地产的开发商如何与主力店接触，最应该推广的是实行定单式商业，或者叫定制式商业。即设计施工时的所有指标设计都按照标准尺寸来做，比如麦德龙合作，在层高方面要求净高5.6米，包括承重方面，动态的要达到2500公斤，在进深方面，特别是门口停车位，要求至少要有300个停车位，这些指标满足了，就是满足了零售行业的需求，如果麦德龙不要家乐福会要，沃尔玛会要，有效避免出现滞销的情况。

附一：“定制式商业”，是指在商业地产项目开发中，在项目定位与产品设计阶段，就已经与商家接触并完成谈判，提前签订租(售)合同，在价格、付款方式、交房时间、面积、结构形式（层高、进深、荷载、出入口通道）、市政（水、电、燃气、道路）等方面做出明确约定的开发形式。“定制式”商业主要特点是将目前商业房地产开发中“先建后卖（租）”改变为“先卖（租）后建”。